财联社5月20日讯（记者曹韵仪）今日，贷款市场报价利率（LPR）迎来年内首次下调，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基点。财联社记者从上海多家银行了解到，目前首套房利率已下调至3.05%第一证券，主城区二套房利率调至3.45%第一证券，临港、嘉定等区域的二套房利率为3.25%。
不过，财联社记者注意到，苏州、南京、合肥等原本首套房利率为3%的城市，在今日LPR下调后，银行通过减少加点幅度，仍维持执行3%的原利率。以苏州地区为例，原先首套房利率为3.6%-60个bp，今日LPR下调至3.5%后，为了守住3%的首套房底线，将执行3.5%-50个bp。
有地产专家对财联社记者表示，不突破3%的下限背后主要是为了维护按揭贷款利率下限的行业自律规则，防范银行为了抢份额，在贷款利率上内卷。“如果银行为份额不计成本，或将导致在审批程序上放松风控规则，助长不合理的贷款投放，中长期来看对整个行业来说可能是不良率上升的结局。”
LPR今日调整上海跟进苏州、南京等地仍执行3%利率
在保持6个月按兵不动后，LPR终于迎来了下行。今日，1年期LPR下调至3.00%，5年期以上LPR下调至3.50%，各地的房贷利率也随之调整。
“今日起执行最新贷款利率，首套房利率下调至3.05%。” 一位股份制银行上海支行个贷经理对财联社记者表示。此前，上海首套房商业贷款利率为LPR减45个基点，此前LPR为3.60%时，这一数字是3.15%，今日起下调10个基点。
目前，上海地区首套房利率已下调至3.05%，主城区二套房利率调至3.45%，临港、嘉定等区域的二套房利率为3.25%。
上海易居研究院副院长严跃进对财联社记者表示，据测算此次LPR降息10个基点，对于100万贷款本金、30年期、等额本息的个人按揭贷款而言，政策前后对比，其中月供额减少54元，总还款额（本金+利息）减少1.9万元。
“央行数据显示，今年4月份，全国个人住房新发放贷款加权平均利率约3.1%。叠加过去历次LPR的降息操作，其对于购房消费的成本下降具有积极作用。”严跃进表示。
不过，对于部分城市LPR下调后首套房利率并无变化。财联社记者从长三角多个城市求证仍将执行3%的房贷利率。“现在执行的首套房利率还是3%，不会突破此下限。”苏州某城商行的个贷经理对财联社记者表示。
该经理对财联社记者表示，房贷利率由“LPR+银行加减点”构成，之前苏州执行的浮动点数为3.6%减去60个bp，今日根据央行公告，最新LPR下调至3.5%后，为了守住3.0%的首套房底线，未来将执行3.5%减去50个bp。
合肥某股份制银行经理对财联社记者表示：“合肥地区统一定价底线为3%，那么为了不突破这个底价，在LPR下调之后银行会上调浮点，保证3%的底线。原本是3.6%-60个bp，现在接到通知执行3.5%-50个bp。”
银行守住3%底线原因为何？息差压力下后续LPR下调幅度有限
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对财联社记者表示，不突破3%的下限背后主要是为了维护按揭贷款利率下限的行业自律规则，防范银行为了抢份额，在贷款利率上内卷，导致银行为份额不计成本。
“如果银行为份额不计成本，或将导致在审批程序上放松风控规则，助长不合理的贷款投放，中长期来看对整个行业来说可能是不良率上升的结局。”李宇嘉表示。
另一方面，也有银行业人士指出一季度商业银行净息差大幅下行，当前房贷利率均值为3.1%，处于自2013年末以来十年历史低位，银行需进一步强化负债成本管控助力银行稳息差。
数据显示，2025年一季度，受资产端重定价、消费贷“以价换量”较为明显以及有效信贷需求不足等影响，商业银行净息差较上年大幅收窄9bp至1.43%，跌至历史低位。其中，国有行、股份行、城商行、农商行净息差分别为1.33%、1.56%、1.37%、1.58%，较上年分别下降11、5、1、15bp。
因此，有专家指出，后续LPR报价下调空间收窄。民生银行首席经济学家温彬对财联社记者表示：“在新一轮降息带动下，利率中枢整体继续下移，资产端贷款利率仍将处于下行通道，银行息差仍承压第一证券，LPR报价短期内继续下调空间受限。”
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